Yapo malalamiko mengi yatokanayo na migogoro ya ardhi. Karibia kila mkoa
utakapoenda nchi hii lazima utakuta suala la ardhi likiwa ni tatizo. Vipo vyombo
vya usuluhidshi kuanzia ngazi ya kijiji hadi mahakama kuu.
Pamoja na wingi wa
vyombo hivi lakini suala la ardhi bado ni matatizo na kinachoshangaza zaidi kadiri
vyombo hivi vinavyoongezeka badala ya tatizo hili kupungua linazidi kuongezeka.
Hii inaonesha kuwa wingi wa vyombo hivi vya usuluishi wa migogoro ya ardhi
haujawa muarobaini kwa hili tatizo. Tunapashwa kushirikiana kwa pamoja kupata
muafaka wa tatizo hili. Moja ya njia ambayo binafsi nimekuwa nikiiwaza ambayo
sina shaka hata wewe msomaji unaweza kuniunga mkono ni kuzidisha elimu kwa
jamii na kutilia mkazo katika njia bora na sahihi zitakazomwezesha mtu kununua
au kupata pango katika ardhi kwa uhalali.
Njia hizi ambazo kwazo ni kinga zimewahi kupendekezwa na majaji mbalimbali
katika hukumu tofautitofauti pamoja na wadau mbalimbali wa masuala ya sheria
na ardhi. Njia hizi kiukweli mtu anayetaka kununua ardhi au kupata ardhi ya
kupanga akazifuata anaweza kupata ardhi safi isiyokuwa na mgogoro na hivyo
kuepuka usumbufu wa hapa ha pale. Njia hizi ni kama zifuatazo;
Kwanza kuna hatua kabla ya mkataba. Hii ni hatua ya kwanza kabisa ambapo mtu
anayetaka kununua ardhi atatakiwa kufanya utafiti pamoja na upelelezi juu ya
ardhi anayotaka kununua au kupanga. Ili kuweka ufanisi katika hatua hii ni bora
mtu au mwanasheria wa mtu huyu kama yupo kutembelea ofisi za msajili wa ardhi
za eneo analotaka kununua .
Huu utakuwa ni utafiti maalum ambao utamwezesha
mtu huyo kupata taarifa za uchanganuzi wa eneo analolitaka, mmiliki wake na
mambo mengine ambayo hupatikana kwa msajili wa ardhi. Pia kwenda kwa msajili
kutamwezesha mtu kujua ni watu wangapi wanamiliki ile ardhi na pia ataweza
kutambua kama kuna watu tayari wana maslahi katika ile ardhi.Ni rahisi mtu
anayeuza ardhi kumdanganya mnunuzi kuwa anamiliki peke yake wakati yuko na
wenzake au muuzaji ni rahisi kuuza ardhi ambayo tayari ameiweka rehani kwa
mkopo katika shirika fulani au taasisi fulani. Mtu akiweza kufika kwa msajili wa
ardhi anaweza kirahisi kuepuka mgogoro kama huu.
Ili mtu ajihakikishie kuwa ardhi ile haina mgogoro ni lazima maelezo aliyoppewa
na muuzaji yafanane sawasawa na taarifa zilizo kwa msajili. Hii kisheria inaitwa
kanuni ya taswira ya kioo( mirror image principle) kwa maana kuwa, kwa msajili
ni kioo na taarifa ulizonazo ukienda kuzilinganisha na zile za kwa msajili zitoke
vilevile kama mtu anavyoonekana ajitazamapo kwenye kioo. Tunapashwa kujua
kuwa sio kila kitu kuhusiana na ardhi kitakuwa kinapatikana kwa msajili. Mara
nyingi taarifa zilizo kwa msajili huwa zinaonesha mmiliki wa ardhi aliyesajiliwa tu.
Lakini tujue kuwa kuna watu wengine wanaweza kuwa na maslahi katika ardhi ile
ambapo maslahi hayo yanaweza yasiwe yameoneshwa katika nyaraka zilizo kwa
msajili.Watu ambao wanaweza kuwa na maslahi ni pamoja na mke au mume wa
muuzaji au wapangaji ambao muda wao haujaisha.
Kwa hiyo baada ya kuona kuwa si kila kitu kinaweza kuwa kimeoneshwa kwa
msajili wa ardhi tujiulize nini cha kufanya sasa kwa mujibu wa sheria ili kuweza
kuwa na taarifa zote muhimu juu ya ardhi. Ili kulifanikisha hilo ni muhimu baada
ya kutoka kwa msajili kufika mwenyewe eneo husika ili kujionea hali halisi ikiwa
ni pamoja na kuhakikisha unawasiliana na majirani ili kutafuta ukweli kama kuna
watu wengine wenye maslahi katika ardhi hiyo au laa. Hili linaweza kufanyika
kwa kuwahoji kwa njia ya maongezi majirani hao au kwa kuwapa fomu maalum
ambayo utakuwa umeiandaa kwa kuweka maswali muhimu ambayo ungehitaji
kujua juu ya ardhi hiyo.
Jingine ambalo unaweza kulifanya juu hilo ni kufanya matembezi ya kushtukiza
katika eneo husika . Hii itasaidia ikiwa muuzaji alikudanganya kuwa hamna
wapangaji wowote ambao hawajamaliza muda au sio eneo la familia kuweza
kugundua jambo hilo . Katika kufanya hivyo kuna vitu ambavyo vinaweza
kuashiria kuwa eneo hilo kuna watu wanaoishi hata kama muuzaji atakuwa
alilikataa jambo hilo . Vitu hivyo ni kama nguo zilizoanikwa, vyombo ndani ,
fenicha hata kukuta watoto wanacheza nje nacho ni kiashiria kuwa kuna watu
wanaishi eneo hilo.Vitu hivi tunaweza kudhani kuwa ni vidogo lakini mahakama
huwa inavizingatia na vinaweza kumfanya mtu apoteze shauri na mali yake kwa
kigezo kuwa " kwa namna mazingira yalivyokuwa mnunuzi alipashwa kutumia akili
na kuona kuwa eneo lile ni la familia hata kama aliambiwa na muuzaji kuwa si la
familia".
Katika kesi ya Chotkar v. Cholkar Mwanaume na mkewe walinunua nyumba
ambayo ilisajiliwa kwa jina la mwanaume. Baadae walihamia India ambapo
mwanaume huyo alimtelekeza mwanamke na kurudi nyumbani. Mwanamke
naye alimfuata tena nyumbani lakini kwa kuwa alikuwa na mimba alikwenda
kujifungua hospitali. Wakati amekwenda kujifungua mwanaume aliuza nyumba
hiyo bila kumshirikisha mwanamke huyo . Siku chache baadae mwanamke alirudi
nyumbani na kukuta nynmba imewekwa kufuli na yule mnunuzi na kutokana na
hilo aliamua kufungua shauri mahakamani. Moja ya mambo ambayo mahakama
aliyazingatia na hivyo kumnyima haki ya umiliki yule mnunuzi ni fenicha ambazo
zilikuwemo ndani wakati ananunua ile nyumba. Mahakama ilikichulikulia kama
kigezo ambacho kilipashwa kumpa shaka mnunuzi kuwa kuna mtu au watu ambao
wana maslahi katika nyumba hiyo. Kesi hii nimeiweka ili watu wasidharau vitu
kama nguo, fenicha na vingine wakati wananunua ardhi kwasababu vitu hivi mbele
ya mahakama ni viashiria vya uwepo wa watu wengine wenye maslahi ambao wako
tofauti na yule anayeuza.
Hatua ya pili ni hatua ya kufanya mkataba. Hii inakuwa hatua ya pili kwasababu
ya kuamini kuwa tayari utafiti na upelelezi wa kina umefanywa na hivyo muda huu
unakuwa ni muda muafaka kwa kufanya mkataba baada ya kuridhika.Kikubwa
kinachofanyika katika hatua hii ni kuandaa mfumo wa mkataba ikiwa ni pamoja
na kubadilishana thamani yaani pesa pamoja na ardhi. Pia ni muhimu kujua
kuwa kifungu cha 34(1)(a) cha Sheria ya Ardhi kinasema kuwa mkataba wowote
wa kuhamisha umiliki wa ardhi au kuweka rehani ardhi utalindwa na sheria
iwapo utakuwa katika maandishi. Hii maana yake ni kuwa mtu ahakikishe kuwa
anapouza au kununua ardhi ni muhimu mkataba ule ukawa katika maandishi.
Jambo lingine la kuzingatia wasomaji wangu ni namna ambavyo mkataba wa
mauziano unavyopaswa kuwa yaani mfumo wake.Vitu vifuatavyo ni muhimu
kuonekana katika mkataba , kwanza majina ya wahusika, tarehe ya mkataba,
uchanganuzi wa eneo au sehemu husika kwa mfano " nyumba hii yenye vyumba
sita ipo wilaya ya bukoba vijijini kata katoma eneo la kagege barabara kuu ya
kuelekea Uganda ambayo imepakana na.........,"na mengine kama hayo ambayo
yatalichambua vizuri eneo. Pia mali zisizohamishika zilizo katika ardhi hiyo kwa
mfano matenki na visima, ukubwa wa eneo kwa mita au hekari, ni vitu muhimu
kuonekana katika mfumo wa mkataba.
Katika kesi ya Tatu Kimwanga na wengine
v. Paul Ngoni mahakama iliongeza jambo lingine ambalo lionapaswa kuonekana
katika mkataba nalo ni kuwa lazima mkataba uoneshe maslahi ya watu wengine
kwa mfano wapangaji. Hii ni kwasababu inaweza kutokea mtu kuuza nyumba
wakati bado kuna wapangaji ambao wamelipa kodi na muda wao haujaisha
ambao wanaweza kupata usumbufu kutoka kwa mnunuzi. Hayo ndiyo maslahi
yanayoongelewa na maslahi haya yanapaswa kuoneshwa ndani ya mkataba katika
hatua hii.
Pia katika hatua hii ,mashahidi ni muhimu sana kuwepo na kuhakikisha wanasaini
mkataba wa mauziano na wahusika pia wanapaswa kusaini kwa mujibu kifungu
cha 64(1)(b) cha Sheria ya Ardhi.
Hatua ya tatu ni hatua kabla ya kumaliza mkataba. Hii ni hatua muhimu ambapo
wahusika watapaswa kumuona kamishna wa ardhi lengo likiwa ni kuhakiki
utaratibu mzima wa mchakato kuanzia ulipoanzia mpaka muda wa hatua hii.Pia
katika hatua hii kamishna wa ardhi atatoa idhini ya kuingia hatua nyingine ambayo
ni hatua ya kubadilisha umiliki wa hati.
Hatua ya mwisho ni hatua ya kumalizia mkataba. Katika hatua hii ardhi husajiliwa
na jina la mmiliki hubadilishwa kwenye hati. Hatua hii isije ikachanganywa
na hatua wakati wa mkataba kwasababu katika hatua wakati wa mkataba
kinachofanyika ni kukubaliana katika yale maagizo na masharti waliyowekeana
wahusika katika mkataba ikiwa ni pamoja na kusaini masharti hayo lakini hati
inakuwa haijabadilishwa na kusajiliwa upya muda huo. Hati inabadilishwa kwenda
kwa mmiliki mpya katika hatua hii ya kumalizia mkataba. Hii inakuwa hatua ya
mwisho kwa kuwa unakuwa ni wakati ambao hati ambayo ndio umiliki wenyewe
inahama kutoka kwa mmiliki wa zamani kwenda kwa mmiliki mpya.
Katika hili serikali yetu imekuwa ikifanya jambo ambalo binafsi silioni kama ni
suluhu katika kuelekea kumaliza migogoro ya ardhi nchini. Serkali haijaweka
nia na nguvu zake katika kuhakikisha inawaelimisha wananchi njia bora za
kupata ardhi bila kuingia katika migogoro. Pia nchini mwetu huwezi ukakuta
vipeperushi,makala au kwenye vyombo vya habari wananchi wakielimishwa namna
bora kisheria za kujipatia ardhi au namna yoyote ya kuwafanya watu kuepuka
kuingia katika migogoro ya ardhi. Mi nina mawazo kuwa kwakuwa migogoro ya
ardhi imekuwa ikiongeza kila siku badala ya kupungua ni bora sasa kuweka nguvu
kwenye kinga zaidi kuliko tiba.
Kuweka utitiri wa mahakama kuanzia ngazi ya kijiji yaani baraza la ardhi la kijiji
hadi mahakama kuu ya ardhi bila kutafuta na kuweka njia madhubuti ili migogoro
hii isitokee kabisa ni sawa kutwambia kuwa tumeruhusu migogoro hii itokee
kwakuwa tumejipanga kwa kuongeza vyombo vya usuluhishi. Wote tujiulize ili
kuepuka malaria tunahitaji kuongeza rundo la madawa tofautitofauti au tunahitaji
kununua vyandarua na kusafisha mazingira. Ukimuona mtu ambaye hajaugua
malaria anatoa hela kununua rundo la madawa badala ya kununua chandarua
ujue huyo yuko tayari kuugua malaria ila amejipamga vizuri sana kujitibu. Mfano
huu ni sawa na sisi tunaopanga utitiri wa vyombo vya usuluhishi wa migogoro
ya ardhi kuanzia ngazi ya kijiji badala ya kuweka nguvu katika kuwaelimisha
wananchi namna bora ya kuepuka kabisa migogoro ya ardhi.
Mwisho ieleweke kuwa hatua hizi za kufuata ili kupata ardhi kwa uhalali ni
muhimu sana watu kuzijua hasa katika kipindi hiki ambacho tunaingia katika
muungano wa Afrika Mashariki ambapo Watanzania kama wadau wa muungano
huu watapata fursa za kujipatia ardhi kwa ajili ya uwekezaji nje ya nchi na pia
wawekezaji kutoka nje watahitaji ardhi nchini mwetu.Elimu hii isipotolewa na kwa
namna mwingiliano utakavyokuwa mkubwa tutarajie kuwa na hali mbaya zaidi.
Yote kwa yote ni ushauri wangu kuwa sasa turejee pia upande huu uliosahaulika
wa kuwaelimisha watu ni kwa vipi waepuke migogoro ya ardhi badala ya kusubiri
kusuluhisha tu.
Mwandishi wa makala haya ni Mwanasheria na Mshauri wa sheria
kupitia gazeti la serikali Habari Leo kila jumanne, gazeti Jamhuri
kila jumanne na Nipashe jumatano. 0784482959, 0714047241,
bashiryakub@ymail.com
Post a Comment